Автор: Nicknowg [Хабаровск] (194.186.224.---)
Дата: давно
http://www.gazeta.ru/2003/04/21/konstitucion.shtml
---
Конституционный суд встал на сторону добросовестных покупателей недвижимости, часто ранее становившихся жертвами новой категории шантажистов. Теперь честные покупатели могут спать спокойно – квартиру у них не отберут, даже если предыдущие сделки с ней были не совсем законными. Но всех вопросов КС не снял.
Конституционный суд (КС) сегодня рассматривал иски трёх заявителей, чуть не потерявших квартиры из-за того, что с их жильём когда-то были совершены не совсем юридически безупречные сделки. Принятое решение порадовало не только их, но и многих других покупателей недвижимости.
Дело в том, что Конституционный суд пришел к выводу, что положения Гражданского кодекса, обязывающие каждую из сторон, участвующих в сделке, возвратить другой все полученное по недействительной сделке, «не могут распространяться на добросовестного покупателя, если это непосредственно не оговорено законом». Это касается не только рынка недвижимости, но и рынка автомобилей.
Таким образом, отнять честно купленную квартиру или машину больше нельзя, что бы с ней ни происходило ранее.
Для участников вторичного рынка недвижимости это крайне важное решение. Как известно, любая продающаяся на нем квартира имеет «историю» – прежних хозяев, их родственников, прописанных в этой квартире, сделки. Иногда через много лет выяснялось, что при совершении той или иной сделки ее участниками были ущемлены чьи-то интересы. И тогда пострадавшая сторона подавала в суд, который принимал решение вернуть ситуацию в состояние до совершения сделки. То есть последний хозяин квартиры (который мог и не знать даже о существовании каких-нибудь «позапрошлых» хозяев) был вынужден отдать им квартиру, а деньги за неё получал далеко не всегда.
Как рассказали «Газете.Ru» риэлтеры, часто подобной процедурой пользовались дети бывших владельцев квартир. До 1993 года при приватизации жилья их не всегда вносили в списки жильцов. Теперь выросшие экс-несовершеннолетние «вспоминают», что при продаже жилья их не спросили, да и денег им не досталось. И, в сговоре с родителями, требуют вернуть собственность. Покупателям приходится либо возвращать квартиру, либо откупаться от шантажистов немалыми деньгами.
Крупные риэлтеры очень довольны решением КС.
По мнению пресс-секретаря компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Евгения Редькина, права добросовестного покупателя должны быть защищены. По его словам, самостоятельно очень сложно разобраться во всех юридических тонкостях сделки с недвижимостью, выяснить «чистоту» квартиры и список лиц, которые могут впоследствии потребовать признать сделку ничтожной. Из-за этого и возникают проблемы. Редькин советует довериться специалисту. Но, замечает он, «к сожалению, не все риэлтеры, участвующие в сделках, осуществляют строгую правовую экспертизу и гарантируют юридическую чистоту сделки».
Следует заметить, что риэлтерская деятельность не лицензируется, соответственно, предоставляемые гарантии – добровольный шаг специалистов рынка на пути защиты прав добросовестного покупателя. Собственные системы правовой защиты и ответственности за проведенную работу предоставляют лишь несколько крупнейших операторов рынка.
Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) оценивает вердикт КС «однозначно положительно».
По мнению юристов агентства, решение КС вносит ясность в ситуацию и защищает покупателей.
Кроме того, как подчёркивает пресс-секретарь МИАН Игорь Ладычук, это решение снимет опасения покупателей при покупке жилья на вторичном рынке и повысит их доверие к таким сделкам.
Тем не менее некоторые вопросы остаются. Понятие продавец – очень определенное. Под ним подразумевается собственник. Соответственно, именно он несет ответственность за сделку. Но при многих сделках с недвижимостью возникает ряд других заинтересованных лиц, таких как несовершеннолетние, члены семьи, наследники и т. д. Они имеют свои права на оспариваемое имущество. Опрошенные «Газетой.Ru» юристы говорят, что им пока не понятно, каким образом в свете решения КС определяются права таких лиц.
Президент Федеральной нотариальной палаты Евгений Клячин пояснил «Газете.Ru», что в определённой степени гарантией чистоты всех сделок в истории квартиры может быть удостоверение последней сделки нотариусом. В этом случае нотариус отвечает перед сторонами своим имуществом и обязан компенсировать потери потерпевших, если совершит ошибку. По его мнению, после решения КС «третьи лица» могут подавать иски не на признание сделки ничтожной, а на конкретных виновников нарушений – продавцов.
Что касается автомобильного рынка, то здесь также сложилась острая ситуация. Немалое количество машин, в основном, иномарки, поставлены на учет по поддельным документам, а потом не раз перепродавались. И третий-четвертый российский хозяин мог быть внезапно «огорошен» тем, что его машина оказывается числится в розыске по линии Интерпола. Такому владельцу приходилось доказывать через суд, что он является добросовестным приобретателем. Хотя, меньше проблем у автовладельцев станет только после того, когда МВД изменит свои инструкции, которыми руководствуются гаишники.
---
Николай, Хабаровск
| |